10 oder 15 Jahre Zinsbindung ?

Wie man bei der Zinsbindung für Hypothekendarlehen rechnen muß

Wer die Wahl hat, hat die Qual: Bauherren und Wohnungskäufer auf der Suche nach dem richtigen Anbieter für die Hypothekenfinanzierung dürfte das alte Sprichwort aus der Seele sprechen. Denn selbst wenn der günstigste Geldgeber schon längst gefunden ist, stehen weitere wichtige Entscheidungen an. Zum Beispiel, wie lange die aktuellen Darlehenszinsen festgeschrieben werden sollen. Im derzeitigen Zinstief gilt natürlich der allgemeine Grundsatz: Die heutigen Traumkonditionen sollte man sich langfristig sichern, also mindestens für zehn Jahre.

Doch auch Festschreibungen auf 15, 20 oder mehr Jahre sind möglich. Natürlich nur gegen einen Aufpreis. Ob der sich lohnt, kann im Voraus niemand mit Sicherheit sagen. Aber Vergleichsberechnungen der Direktbank ING-Diba  geben wichtige Entscheidungshilfen: Hypothekenkredite mit 15jähriger Zinsbindung kosten derzeit im Schnitt circa 0,3 Prozentpunkte mehr als ein Zehn-Jahres-Darlehen. Das bedeutet bei einem 100 000-Euro-Kredit im ersten Laufzeitjahr immerhin eine um 300  Euro höhere Zinskosten. Eine Mehrbelastung, die viele Bauherren abschrecken könnte.

Doch als Gegenwert bietet die Langfristbindung fünf zusätzliche Jahre Zinssicherheit. Ob der Zinsaufschlag unter dem Strich eine lohnende Investition war, zeigt sich jedoch erst nach zehn Jahren. Denn entscheidend für die Vergleichsrechnung gegen eine Zehn-Jahres-Festlegung ist der dann aktuelle Zins, den das zur Anschlußfinanzierung anstehende kürzer laufende Darlehen dann kosten würde. Vielleicht erwischt der Kreditnehmer im zweiten Finanzierungsabschnitt deutlich teurere Konditionen - immerhin beträgt der langjährige Durchschnittszins eher acht als sieben Prozent, und es hat auch schon Zeiten gegeben, in denen Baufinanzierer zu Zinsen oberhalb von zehn Prozent verlängern mußten. Befinden sich die Zinsen dann noch im Keller, ist die Zehn-Jahres-Sparstrategie aufgegangen.
Allein aus dem Bauch heraus muß die Zinsbindungsfrage aber nicht entschieden werden. Denn schon heute läßt sich ermitteln, welche Grenze der Anschlußfinanzierungszins nicht überschreiten darf, damit die Rechnung mit der zehnjährigen Zinsbindung aufgeht.

Ein Beispiel: Ein Bauherr braucht 100 000 Euro Fremdkapital und hat die Wahl zwischen zwei Laufzeitvarianten: einem Hypothekenkredit mit einem für 15 Jahre festgeschriebenen Zins von 4,39 Prozent Effektivzins pro anno und einem Zehn-Jahres-Darlehen für effektiv 4,07 Prozent pro Jahr. Inklusive ein Prozent Anfangstilgung beträgt die Monatsrate für den Langfristkredit 441,67 Euro. Nach zehn Jahren stehen noch 87 533 Euro Schulden auf dem Konto, am Ende der Zinsbindung nach 15 Jahren 78 981 Euro.

Werden die gleichen Raten in das billigere Zehn-Jahres-Darlehen eingezahlt, stiege dadurch die Anfangstilgung auf 1,3 Prozent pro Jahr. Die Folge: Durch die höhere Tilgung betragen die Schulden nach zehn Jahren nur 84 047 Euro. Ob der Vorteil von rund 3500 Euro von längerer Dauer ist, bestimmt allein die Anschlußfinanzierung. Orientierung bietet der so genannte Gleichgewichtszins: Nur wenn der Folgekredit für die nächsten fünf Jahre im Beispielsfall weniger als effektiv 5,38 Prozent kostet, fällt die Restschuld nach 15 Jahren geringer als beim Langfristdarlehen aus - eine laut ING-Diba eher geringe Wahrscheinlichkeit.

Tip: Jeder Baufinanzprofi sollte seinen Kunden den Gleichgewichtszins berechnen können. Excel-Nutzer aber können auch selbst rechnen: Unter www.stiftung-warentest.de gibt es entsprechende Programme zum kostenlosen Download.

Achtung: aktuell ( Stand 26.07.2010) beträgt der Zinsunterschied zwischen einer 10- und 15- jährigen Zinsbindung  etwa 0,30 %. Oft lohnt es sich zumindest einen Teil der benötigten Finanzierung über 15 Jahre festzuschreiben.

Es will nun wohlüberlegt sein, für welche Zinsbindung Sie sich entscheiden.

Lassen Sie sich von uns beraten.